「期货五债是什么」中金所的十债,五债期货最,兼职做什么比较靠谱
2019年12月03日

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配资含有本物种全套遗传信息吗:中国真正能发大财的只有一种人:像“麻雀”一样炒股,坐着等钱来

炒股时间长了,越来越觉得要在股市中生存,需要的不是掌握多少技术指标,而是要树立正确的理念,也就是说股市检验的是你的性格。

股市如人生,炒股即做人,贪婪、恐惧、多疑、浮躁,人性的弱点都在股市中暴露无遗,可以说炒股的过程就是锻炼人性的过程,当你的性格变的勇敢、冷静、专注、不悔时,你就达到了成功的顶峰。清人王国维说,人生有三种境界,分别用古人的三句诗词来形容,我看放在股市再合适不过了。长期以来,这三种境界为许多文人学士所津津乐道,成为孜孜以求的目标,因为这其中不但包含着有益的治学之道,而且蕴含着深刻的人生哲理。


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一个成熟股票投资者必经的训练程序:

第一步,满仓训练。

先戒频繁操作,把原来的操作周期延长,只买一到二只股票 。把每周一次改为一月到三月一次,甚至更长。目的是训练忍耐能力,去除普通投资者频繁换股而需要交纳昂贵的手续费用。同时锻炼自己的看盘时不被股价涨跌而诱惑操作。原则是不管帐面的赢利和亏损。但是必须每天看盘,锻炼心理素质。当能够做到不以涨喜,不以跌悲,只把股价的涨跌当做的游戏,只把波动当做是获利的机会,只把买卖当做是机械的操作,没有心跳的感觉时,第一步训练才算成功。

第二步;空仓训练。

在大盘下跌过程中只看不做,拒绝上涨的诱惑。原则上也必须每天看盘,锻炼抗诱惑的心理素质。可以模拟操作,但是必须坚持记录,并且做好模拟盈亏操作的总结。经验是财富,只有历经至少一个大盘的牛熊循环周期后,心理素质才能够提高,才能够明白股票的风险,才能够跨进成熟投资者的行列。

第三步:技术训练。

刚开始的时候一般都是研究量价关系,从而再研究技术指标。当你把技术指标都详细的研究过来,并用到实际的操作中的时候,这个时候是亏损最严重的时候,你甚至会怀疑指标无用。然后你会改进指标及参数,甚至自己去创造技术指标。但是一切都不能够真正的改观操作的正确性,到最后当你再回到只看量价关系的时候,你就能够做到看山不是山,看山还是山的境界。才会发现当初的操作是多么的错误,技术指标只是量和价的延伸物,这个时候你可以很少翻看技术指标,甚至可以不看均线系统,因为这个时候你只要看一眼股票的图形,就能够当时指标所处的位置了。三秒钟内就可以给一个股票的中线趋势下定义的时候,才能够进入长期赢利的队伍。


"钱是坐着等来的"——再次理解利弗莫尔的话

“钱是坐着等来的”这一句话,就是金融交易学的基石,一句话奠定一切金融交易学,一句话概括包容一切金融赚钱术法。“钱是坐着等来的”这句金科玉语,注定陪伴所有成功交易者的一生。交易就是守侯,守侯你选择的中长期均线。

交易就是坚持,不以一时失利而灰心,始终如一的坚持你所选择的原则。交易就是鳄鱼捕食,静静的等待,静静的守侯,获取属于你该得的利润。三心二意者,在别的行业有可能成功,在残酷的金融市场,那太难,哪怕你才高九斗。


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利费摩尔的终极感悟就是一句话:钱是坐着等来的。我把它对应的转换为操作术语:坚定的以中长期均线为依据来做单。这句话就是金融市场至高无上至尊无极的容纳一切优秀战术的究极的兵法,除此以来,其它大都是糟粕与忽游。理解这句话,需要非凡的智慧与海量的实战,99%的失败者,终其一生,都无法理解这句话。无论你做任何K线周期,跟中长期均线对抗都是死路。我可以肯定,这个论坛99%的人一样无法理解这句话。你们所有的恐惧与浮躁,都在与不理解这句话。失败与成功都是源于对这句话的理解与不理解。

K线学的普及只会加速K线学本身这个狍子的变异,可以预见,今后,主力品种上,15分K至日K级别的K态概率会较快的变异,K线骗线大大增加,特别是最主流的日K线。市场是有自己的智慧的。终究大多数人要输钱。可以预见,今后越来越成熟的市场,将是小K线大均线的天下,K线学本身将被变异的市场无情践踏。均线作为第一趋势指标,在金融市场永远拥有至尊无极的地位!无论你多么强大的资金,你可以改变K线概率,玩弄K线概率,乃至玩弄小均线,但是中长期均线的地位再强大的主力都无法挑战,有意也好无意也罢,都必须无条件的接受其制约。

无论你做任何K线周期,只有陪伴中长期均线发展,你才能获得最高的安全,最高的赢利,这是任何人都无法挑战的数学哲理。只要人性的贪婪与恐惧尤在,这句话就绝对不会过时。止损只是源于你所选择的K线周期的不同,而有所差别。

忠于绝对的忠于你所选择的中长期均线,就是具体操作的至高无上至尊无极的究极华丽的战术,用一个漫长的周期来看,这个战术注定无法被超越。它就是交易大道的化身。只有大成功的偏执狂才能理解这段话。静静的守侯你的均线,守住行情发动的这个必经之路。交易就是理解行情的必经之路,守侯行情的必经之路


炒股的麻雀战术

先来讲个关于麻雀的故事吧


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有一天老麻雀带小麻雀觅食

老麻雀带着小麻雀飞到

离晒谷场最近的树上说:

“从这里到谷堆的距离最短

所以叫‘短线’。”


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老麻雀飞到地面就啄了两粒谷子


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又飞回到树枝上说:

“每次只啄两粒就缩短了

在地面上的时间,降低了风险。”


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这个故事告诉我们一个道理


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所以股市里有一个麻雀战术


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就是学习了麻雀的警觉

吃一点就走

这个战术其实很简单

宗旨就是一个字


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此战术有三种模式


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最后一页还写着


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这三种模式都是

至少要抱着2.5%的利润离开


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而且每周只要实现一次即可

这就是麻雀战术

坚持执行,除了能赚2.5%外

还会有一个良好的心态

克服贪念,更清楚地看待当下局面

以免..


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那为啥是2.5%

而不是10%或更多呢?

因为有人专门做过调查

有多数人因股票只涨了2.5%

没有卖出而导致亏损


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所以这个2.5%简直是生命线啊

千万不要小看这2.5%

如果你有10万块钱

坚持这个原则两年

你的资产会达到多少?


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是107万!

如果用这107万

再继续操作两年后又会是多少?


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同理再两年呢?


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这就是复利的力量


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当然~上面那只是个理想中的算术题

但如果你真的做到,也就真的10万变1.5亿


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只要跌破买入价

立即清仓卖掉

就会及时减少亏损


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选股的时候不要急

毕竟有一个星期时间呢

这个计划看似很简单

但坚持很难

即使现在是熊市也可以操练起来

以备即将到来的


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龙头股战法之首阴战法

首先,选择龙头股的四个步骤,每一步都很关键,必须牢记!

【准备工作】

1、每天关注涨停股票,把涨停股票收入自选股。

2、连续涨停股票作为关注重点,做好标记。

3、收市后自己研究涨停股票细节。

【出击涨停股票的环境】

1、大盘趋势向好,出现大盘连续小碎步盘上的时候。这时人心稳定,抛压较轻,跟涨停风险最小。

2、个股经过较大跌幅,见底回升时候。未料胜先料败,就是跟错了,也不会造成大的损失。

3、长期横盘箱体突破的股票,以涨停方式突破。这样的股票由于换手充分,不再上台阶庄家自己的日子会更难过。

4、经过充分震荡洗盘,出现洗盘结束点,有小碎步突然变涨停的股票,这类股票是庄家有备而来,跟上是最舒服的。

【出击时机的掌握】

1、当日打开涨停的股票。早盘开盘后40分钟内涨停的股票,符合出击条件的,打开涨停可进入立即买进,或者预先挂单买入。

2、第一天涨停没有跟上,第二天放量高开高走可以及时跟进;如果低开庄家可能会边洗盘边拉升,可以在跌至3点左右时跟进。如果直接开涨停,可以挂涨停等待。

3、第一天无量涨停的股票,第二天开盘直接跟进,不要犹豫。这种第一天无量涨停的股票,一般预示着连续的无量涨停。

4、连续两天放量涨停的股票,一般会有个下蹲动作,这个时候是高手的最爱,可以在相对低位买入,一般是等跌到第二个涨停的一半左右买入,等待第三个涨停。

【操作技巧与风险控制】

1、阻击涨停板股票绝对不是投资,不要管宣传的有多好,都把他当做炒作宣传。

2、“快”是阻击涨停股票的最大特点。

3、见好就收,绝不恋战,落袋为安。

4、没有走出你心目中事先画好的图形,哪怕亏损也要斩仓走人。留着资金在,不怕不涨停。

龙头股战法之首阴战法

我们在平常炒股中能够看见有些妖股有着类似的走势,其实这都是游资运用的首阴战法所呈现出来的结果。首阴,就是指龙头股的第一根大阴线。

标的物:板块的绝对龙头,或者阶段性龙头,它们的第一次。龙头可以是龙1,也可以是龙2。

一个中心就是只抓龙头,两个基本点就是关注盘中跌停和尾盘跌幅超过6%的机会(早盘暴跌至-8%的机会往往把握不住,因为那时候你自己的股票也在跌,割肉换股难度太大。除非你刚好空仓。)

首阴战法可说出来,因为:

1)首阴战法有它合理的逻辑,所以生命力旺盛,长久不衰。其实很多战法没有什么逻辑性,只是约定成俗,但知道的人多了,庄家割不到韭菜,庄家就会换手法。

2)抄底接飞刀,一般人没这个胆量,这就是人性。所以,撑死了胆大的,大多数人只能眼睁睁地看着机会从身边溜走。

1、趋势是上涨的,不参与下跌的股票


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为什么要参与上涨的股票?因为只有上涨的股票才有资金来推动。股票市场中只有资金关注才能连续上涨.资金不感兴趣了,业绩再好也不会连续上涨.最明显的例子就是妖股了。为什么妖股越涨越妖,因为吸引的资金越来越多,所以股价才会飞上天.基本这个原则,一定要参与上涨的股票。

2、必须连续涨停,只有连续涨停才能成为资金的宠儿


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一只股票涨一天休息几天,再涨上去,就可以想象资金对这只股票是很犹豫的,市场的认可度不高,并不是资金的宠儿。要想成为资金的宠儿,第一点就是要连续涨停,只有连续涨停,才能吸引资金,才能成为市场资金的宠儿,我们要上就要上这种轿。

3、超过5个以上连续涨停的不买


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一只股票连续涨停后突然下杀的威力是很大的,有可能一天就20%的亏损。为了稳定起见,短短几天涨幅超过一倍的暂时避开。要做稳定的,不要赚很多次,一次就亏完了。特别是融资和配资的,很容易一天就死掉了,要想想这个血的惨案才能管住自己的手。

4、连续涨停后要休息,休息要强势调整


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连续涨停后休息一两天,是为了给后面蓄势,吸引更多的资金入场。但是休息不能将上升趋势搞没了。休息要体现出强势的休整,最好的调整方式是一天都在均线上下浮动,收盘收出高位十字星。这样的调整一般就是要往5日均线上奔去,只有找到了5日均线,才感觉到了稳定,才踏实。

5、调整无视大盘的涨跌最好


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在大盘大跌时,最好判断龙头首阴的时刻。特征就是大盘上午跌,它还上涨。大盘再一路下跌,而它跌破分时均线又上拉回来。大盘尾盘狂泻,它也跟着泻,而且是无奈的泻。强势了一整天就在尾盘支撑不住了。这给出一个信号,它还有上涨动能,只是大盘不给面子,特别是资金的宠儿,基本上都有这个特点。

6、调整后第二天低开就是介入良机

在大盘向好时还低开,就应该果断介入。有时,开盘价低开三四个点就是买点,开盘不买再追高就来不及了。也有的还会再下探一点,又拉回。经常会去寻找均线的支撑。5日均线一旦找到,就立马弹起。还会有意想不到的收获,尾盘涨停,第二天高开。

7、在均线附近才是买入机会,跌破均线太多的不买

强势股调整很少有跌破均线的,总是还不到均线时就有资金抢筹了。如果跌破均线太多,说明资金并不认可了。理想的情况是在开盘先试仓,试完后看5日均线和分时均线的情况再加仓。如果开盘后一直向下,破均线不再回头就不再加仓。开盘后向上走,再回探至均线,则可连续加仓。

8、第二天除非特别强势的可留仓,否则视情况逐步减仓

买点很重要,卖点更重要。如果买点对了,当天获利超过10%了,则第二天要考虑减仓了,减仓动作一般发生在10点左右最好。第二天高开,则先出一半,另一半如果快速封死涨停则留仓,否则视情况逐步减仓.如果是第一个涨停,处于底部的股票,则可以当作中长线来持有,相信也会有不错的收益。


买卖不要轻率

重为轻根, 静为躁君。 是以, 圣人终日行, 不离辎重, 虽有荣观, 燕处超然。 奈何万乘之主, 而以身轻天下? 轻则失根, 躁则失君。

在股市中,慎重是根本,因为重是轻的根本;静定是关键,因为静定是急躁的决定因素。

因高明的投资者每日买卖时都不忘慎重决策,虽然他可能操作起来很华丽,但由于是慎重决策的,却能安然处之。要想在股市中有所作为,为什么还要轻率买卖呢?

轻率就丧失了立足股市的根本,急躁就会丧失自我本性。

轻率买卖,是很多投资者,尤其是新入市的投资者在操作时容易发生的弱点。他们一见股价上扬,就迫不及待地跟进;一见手中的股票下跌,又急不可捺地抛出。而对为什么买这只股票,为什么卖那只股票,没有充分的理由说服自己,买卖决策的作出非常轻率,结果导致买卖错误。

股谚云:“选股如选妻”。这个谚语强调的就是对选择股票进行投资买卖的重要性。要选择一个好的妻子,成为自己生活和事业上的志同道合的伴侣,相濡以沫,陪伴自己度过漫长的一生,不是随随便便找一个女性就能成为妻子的。成为妻子的人,要与自己志趣相投、性情相谐,方能相伴终生。选择股票也是一样,要了解这家公司的经营倩况、业绩情况、发展情况;要了解它的股性;要判断是不是买入时机,有没有受到大众的追捧的潜质等等。就股性来说,还要考虑选择适合自己投资方法的股票,如长线投资者就应该逢低买入那些潜质好、发展前景广的成长性股票,若选择不当,轻率地选择投机性质很浓的庄股,就无法判明它的未来方向如何;与之相反,以短线投机为手法的投资者,就不能像长线投资者那样购买稳健性的成长股票,因为这类股票短差极小,不适合短线炒作,而应该选择那些题材股、庄股,方能与庄共舞。

有些投资者不经过这些仔细的研究和分析,就在市场上轻率地进行买卖,东一榔头西一棒锤,东墙亏了又马上去建西墙,就是没有一套自己的买卖策略和规划,如此操作,焉有不亏之理?

还是举出投资大师巴菲特的那句名言:如果你不能在两分钟之内,向一个孩子说清自己购买一只股票地 5 种理由,你最好就不要买。

每个投资者在买卖股票时,都应以这句至理名言为鉴,慎重地考虑自己买卖的理由,如果没有能够充分说服自己的 5 种理由,那就不要轻率地做出买卖的决定。

当买入一只股票时,投资者应从以下 5 种角度考虑自己要买的股票是否值得现时买人:

(1)、行情是否正在启动,或将要启动。因为有些股票即使质地优良,如果大势不配合,它仍然无法上涨。

(2)、自已了解这家公司吗?包括它的经营情况、财务状况、尤其是未来发展情况。它是否在经营上还能继续成长?

(3)、这只股票在行业中是否有代表性,是不是这一板块的龙头股票?如果有更有代表性的股票,宁肯舍此取彼。

(4)、这只股票现时是否正在低位,有比较大的投资价值。当然,所谓投资价值,也是相对的,是与其成长性相比较而言的,不能单以静态市盈率来衡量。

(5)、主力机构对这类股票是否有兴趣?如盘子结构、流通市值、市场形象等。当然这方面也要综合考虑。

与此同理,在卖出一只股票前也要从 5 个方面考虑成熟,再做决定:

(1)、行情是否出现头部特征?

(2)、这家公司的经营上是否的确出现了比较大的问题,如是否是经营困难,财务状况恶化,夕阳产业等。

(3)、这只股票是否是一只毫无特点、毫无代表性的股票?

(4)、这只股票对其投资价值而言是否价格过高了?

(5)、主力机构是否厌弃这只股票?如盘子超大,市场形象差,庄家无法控盘等。

以上几条如果理由充足,才能果断地买卖;而不是轻率地进行买卖。

平时闲暇之余与股友们交流学习“双龙短线战法″“涨停复制擒牛战法”“中线主力高控盘战法”“资金复利解套战法”等实战操盘技巧,有兴趣自愿学习的股友欢迎找我交流学习,定当鼎力相助。君子敬以直内,义以方外。

大家可以关注本人,直接私信回复“战法”免费领取战法和交易系统一套!

配资含有本物种全套遗传信息吗:用 20~30 年还房贷,或者说买房是件愚蠢的事情吗?

本回答不谈利弊、道德或者好坏,只谈现象、规律和选择。

世界上没有绝对的好与坏,只有客观世界的现象,和主观心灵的选择。但前提是,你需要认清客观世界的现象,洞悉背后的规律,保证自己的选择不是基于幻想和假象。

首先说一个观点,这个问题下面有好几个回答,尤其是那个痛陈革命家史的匿名回答,认知都偏差的一塌糊涂。人这辈子最大的错觉,就是把运气和大势,当作了自己的能力。如果真的有能力判断房地产市场大趋势的人,那过往这十几年就不是区区几套房子的问题,最低最低也得是几十套,至于往上至少也是几个小目标,成为上市公司大股东也不是不可能。

为什么这么说?因为真的能够提前若干年就认识到规律的人,他一定会想尽办法在大势里面分一杯羹,而且方法也不是非常难。而没有分到羹,只是凭借投胎在大城市捡了点残渣,这只是运气。是国运上升和个人运势的结合。

靠运气并不是什么丢人的事情,实际上这是最高深的技术,没有什么技术比投胎更加厉害了,只有八地菩萨以上才能自主掌控。

至于为什么房地产市场在过去十几年里面有这么大的涨幅,在这里我就不多说了,之前写的几篇文章已经谈的很清楚了,大家可以去看看。

玄睛:房市密码——如何看待中国这二十年来房地产暴涨的现象玄睛:中国经济之癌——中国房地产的前世今生(1)

如果借用股票市场的概念,过去十几年的房地产大牛市,是一次典型的戴维斯双击。一方面是中国加入WTO,融入世界经济圈带来的机遇,推动中国的城市化和工业化,使得中国的经济飞速发展,人民财富迅速增加。而地产的现金流来源——也就是地租——长期来看和居民财富沉淀速度线性相关,或者说的更明确点,土地就是固化的财富,而表现形式就是地租。地租的增长速度,本质上就是中国经济的增长速度。另一方面随着人们逐渐认识到这一过程,就好像股票牛市的发展一样,到了市场的后半段,市场认知的本身推动估值上升,租售比、房价收入比等估值指标开始脱离地心引力,从高估区域往巅峰时刻前进——这种估值的典范,在整个人类资本主义历史上也了了可数,而且每一次都最终摆脱不了地心引力,最终跌落下来。

戴维斯双击的威力,就在于其乘数效应,地租上升的速度可以约等于每年的M2增速,在过去的20年里面大概是15%每年,10年下来就是4倍左右;估值的从6.8%(2005年上海)上升到目前低于2%(为了直观,所以用利率形式表示,大概就等于PE从15上升到60多)。两者相乘,大概10多年时间,房价就涨了15-18倍,再加上买房子的都是自带3倍左右杠杆,占个人资产的比例也非常大,所以这个财富效应的确是非常恐怖。

然而,任何牛市都有尽头。

中国人大概是世界上最缺乏投资者教育的民族。股民还好一些,早就被中国股市收拾的服服帖帖了,不会出现九几年那种情况。熟悉历史的人都知道,那年头买股票认购证排队的长龙,比今天排队买房子的情况,更加狂热。同样的,那年头因为股票跌了跑去营业厅闹事的也比比皆是,其情形和今天房价跌了业主去拉横幅闹事也如出一辙。又同样的,碰到大牛市也有很多人一年不到赚了两倍三倍,还有些加杠杆配资的赚了五倍十倍,这些人基本也都是各个都自信满满,觉得自己能力超强,纷纷辞职准备财务自由了。其趾高气昂、自信满满和今天这些搭上房市快车的本地户、拆二代并无差别——他们都不认为这种财富爆炸是运气,而认为这是能力、努力、眼光or勇敢的回报。

用一句老话来说,资本社会不可能有新事物,因为投资/投机就像山岳那么古老。今天发生的事情以前发生过,以后会再度发生。

区别只不过一个是房地产市场,一个是股票市场,本质上没有差别,特性上面有差别。股票市场的特性,好就好在其速度快,涨得快,跌的也快,五六年就是一个牛熊轮回,从哪儿来回哪儿去。市场本身就是最好的老师,它会用血淋淋的亏损强迫你学会投资/投机的真谛。所以你看中国的股民如今多乖,亏的再厉害也只是在论坛雪球发发牢骚,甚至很多人牢骚都不发了,关上灯默默的吃一碗面,眼泪无声的滴落在碗里。只有那些牛市冲进来的新股民才一个个狗屁不懂又牛逼哄哄,最终他们都在熊市被焦作人了,然后他们也变成乖的不得了的老股民,除了偶尔发发牢WYMFW俺去也骚骂一骂证监会没有别的脾气。

而房地产市场就不一样了。学过经济周期理论的都知道,地产周期比存货周期和资本周期可是长多了,所以房地产市场的牛熊市也比其他任何市场都要长。再加上房地产流动性更差,变现困难,所以房地产市场的行情,其持续时间都是十几年二十几年。身处其中,难免给那些地产投资/投机者一种岁月静好,一切照旧,牛市永远可以持续的错觉。所以中国大把大把的人在区区十几年的牛市之后,就开始产生“房价永远涨不会跌”的错觉。他们给自己编造了种种理由,从中国政府的强力控制,到中国人的房子情结,从户口制度到岳母效应,总之每一个看上去都很有道理——就和我在大牛市中看到的那些理由差不多——可惜,这些理由没有一个在熊市里面能够撑得住。这些人真的应该去学学其他国家的历史,那些理由可比他们编的有道理多了。

在资本社会里面,资产价格的变化,归根结底是经济现象和货币现象,除此之外其他任何的解释,都是给自己的心理安慰,或者说给市场的心理安慰。可惜这是一个唯物的世界,大众的狂热可以制造一个又一个估值巅峰和牛市奇观,但是无法真正摆脱地心引力——这个引力,就是估值。

房子和股票比起来特殊吗?并不特殊,那些本质的规律都一样存在,甚至连市场的心理和情绪都是类似的。二者区别在于周期的量度不同,流动性有差别,交易规则不同,交易成本不同。但是他们都是资产,上帝面前人人平等,资本面前也一样平等。

所以,用20~30年还房贷是否愚蠢,这个问题就有答案了。

答案是:看情况。任何资产,都是低估了才值得买,高估了就不值得买,极端高估还去买,就是愚蠢。

同样的股票,同样的公司,经营稳定,增长稳健,那么在15PE买的时候是一笔好生意,但是在50PE买的话就比较差了,在100PE买的话那就相当蠢了。有意思的是,这种蠢事去干的人还不少,不信你看看15年5/6月份牛市巅峰的时候,创业板的成交量是不是最高?那时候平均市盈率大概在170倍左右——所以说,人类的愚蠢、贪婪和无所畏惧,经常超出我们的想象。

同样的,你可以把租售比(利率形式,计算方式很简单,一年租金除以总价)和五年期国债利率对比(通常认为长期国债利率就是社会无风险收益率),如果更高,那么长期来看显然是很划算的投资——不仅租金收入足以覆盖利息,而且中国目前持有房产其他成本非常低。如果租售比稍低于利率,就稍微有点划不来,不过如果是自主刚需或者改善需求,那也无所谓,长期看房产上涨速度和通货膨胀率持平,是普通人抵御通胀最好的办法。

但是如果租售比远远抵御国债利率呢,这就说明房产价格高估了。这时候有人估计就会说了,中国的房产价格高估都已经好多年了,这说明租售比这个指标根本不适用于中国!很多经济金融小白估计开始列出种种“证据”准备证明中国房地产市场的特殊性,什么租售比什么房价收入比等指标对于中国房地产都是浮云。

呵呵,图样图森破。估值不是那么简单的,刚才说的和无风险收益率对比只是最简单的办法,实际的估值模型和方法很多——当然万变不离其宗,基本就是横行和其他资产对比,纵向和把现值和未来的现金流对比。在股票市场,也一样会出现股票长期高估的情况,其原因排除强庄股,通常都是因为市场非常看好这个企业的未来成长。换句话说,如果大家都认为未来这个企业会快速增长,那么大家愿意付出额外的成本买入。类比到房地产市场,同样的道理,如果大家都预计中国经济会快速增长,一线城市经济会更加快速的增长,并且带动地租快速的增长,那么大家就会愿意给房产更高的估值。

反过来,一旦市场发现这个企业的实际增长速度,比不上之前对它的预期,那么市场就会调低对这个企业的估值。这就叫做杀估值。还记得前面说的戴维斯双击吗,反过来也有戴维斯双杀。一方面是地租(对房产而言)or利润(对企业而言)下降,一方面是市场的估值下降,二者的乘数效应,就是资产价格以飞流直下三千尺的速度下跌。对于成长型企业来说,杀估值是一件非常可怕的事情。同理,对于高速增长的中国房地产也一样,也一样杀估值。中国经济在2019年2019年有一个巨大变化,就是政府提出了新常态,或者说叫做调速换挡。什么意思呢?说白了,就是中国经济体量大了,已经到了瓶颈期,高速增长无法维持了,要调低到中速增长的状态,政府不再打鸡血强求一个很高的GPD增长率了。这也是非常正常的事情,所有高速增长的企业,在体量大了之后,也都会增速降低,对他们的估值,也从成长股的高估值,切换到蓝筹股的中低估值了。中国经济,更准确的说,是中国地产,也是一样的道理。皮之不存毛将焉附,过去的房地产高估值,一部分是靠高速增长的经济支撑,另外一部分是靠市场狂热的“动物精神”来支撑。前者的作用是基本恒定的,后者在短时间内则可以“人有多大胆,地有多大产”(当年东京地产可以买下整个美国,这就是一个例子)。也就说房产估值的支撑,除了实在的部分(经济增长),还有比较虚的部分(市场情绪or市场预期),越到牛市末尾,后者的作用越大——然而只能短时间有效果。

估值方面我们分析了,应该会迎来一次估值调整或者说杀估值,这是中国经济增长模式的变化带来的,无法抵御。而地租跟着经济增速走,也必须要调速换挡,你看看M2增长率就知道了,短短几年已经降到了9%甚至8%,两三年就跌了一倍。双杀已经是既成的事实。

且慢,如果再考虑货币因素,那就不是双杀,而是三杀。上面已经提到过,社会无风险利率是整个估值的基础。而这个利率并不是从天上掉下来的,而是央行调节的结果。大体上来说,央行调低利率的时候,我们称之为放水,资产价格水涨船高;央行调高利率的时候,我们称之为收水,资产价格降低。美联储基本是通过公开市场操作来调节利率的,而中国央行以前靠对银行的指导利率,最近几年逐步市场化了,央行更多的使用存款准备金率和各种货币工具。现在基准利率央行轻易是不动的,但是你关心下市场利率(最简单的办法就是看余额宝和各种宝),就会发现实际的利率变化情况。对利率最敏感的通常是债市和汇市,股市紧随其后,而地产市场大概是最不敏感的。但是如果利率持续的、趋势性的变化,最终会影响到房地产市场。08年的次贷危机,就是由于美联储的持续加息,刺破了房产泡沫,造成了大量违约,最终引爆的。而伴随着美联储这一轮加息周期,全球的利率趋势是往上的,中国也不例外。货币政策总是最直接的手段,是最快也是最有效率的。

为什么2019年房产价格没有杀估值,反而是来了一波上涨呢?这就要提到中国政府神一般的操作——涨价去库存了。如果对2019年中国经济关心过的朋友,应该记忆犹新,那一年的形势其实是相当危险的。房地产市场库存高企,股票杠杆牛被刺破,千股跌停千股停牌,外汇储备飞速减少,汇改之后汇率连连动荡。在这种情况下,中国政府开始了神一般的操作。核心抓手,还是房地产。

涨价去库存,放开政策,减免税费,降低利率开闸放水。Biu的一下深圳房价作为龙头就上去了,北京上海等一线城市紧跟其后,然后扩散到周边和二线。最后,连三四线城市也在棚户区货币化改造的熙熙攘攘中来了一拨上涨。半年到一年的时间,房价上去了50%以上。更加精彩的部分还在后面,一系列新的政策开始出台,限购限售,基本把房地产市场高位冻结了,交易量断崖式的下滑。库存去掉了,经济拉动了,地方政府和企业的杠杆降低了,居民接盘杠杆率飞速提高(企业可以破产,但是不怕这群刁民未来敢赖账),总体来说,形势一片大好,不是小好,是大好。至于实体经济的供给侧改革,金融行业的清理整顿,那是另外一个故事了,总体方向一致:降低杠杆,理顺结构。短短一两年的窗口期过后,我们迎来了美联储的持续加息,以及今年的贸易战。在这短短的窗口期,我党完成了一次难度系数5.0的操作,拆除了地方债、房地产库存、金融乱象三个地雷,神一般的操作名副其实。在这其中,接盘的中国居民功不可没,显示了人民群众的伟大力量。

利率上升,房地产市场的第三杀,可惜,市场已经进入了保险柜,看得见的大手把它紧紧的攥在了手心里面,暂时杀不到了。

最终结论:在这几年的高点入市,用 20~30 年还房贷买房,的确是件愚蠢的事情。

大概会有人问,那我如果是刚需呢,就不买房吗?我同情刚需,你们是这一场牛市的炮灰,而且还是被迫的。买房当然可以,只要满足一个前提就行:就是假设未来房价十年不涨甚至下跌,你也能hold住月供。我计算了下,按照目前的经济增长速度和利率水平,就算是在现在的高点买房子,过16-18年左右泡沫也会被消化掉。对于有还款能力的自住者来说,长期来看影响其实并不大——最大的风险在于失业!疾病和意外可以靠保险来cover,但是失业的风险是无法cover的。然而,如果你的杠杆很高,现金流绷得很紧,整个买房计划建立在房价未来必须进一步上升的假设上面,那么我真不建议你现在买。尤其是那些把计划建立在房价必须在短期(2-3年)内上升,否则现金流就会断掉的人,我只想说,好自为之。